金科：一家“非典型房企”的增长范式

金科：一家“非典型房企”的增长范式

2021年，是金科股份（000656.SZ）登陆资本市场的第十个年头，也是其“新五年”战略的开局。十年间，金科实现了跨越式发展，从排名50以外的区域型房企，一举跃升为行业TOP 20的房企。

8月27日，金科新一届董事会拿出了带领金科后的第一份成绩单。不同于过去十年销售额飞速增长的“金科速度”，面对房地产行业最严厉的调控环境，如今的金科坚持稳健经营，开启新的赛程。

今年上半年，金科股份坚持“一稳二降三提升”的经营策略，稳中求进，降低负债、降低库存，提升核心竞争力、提升盈利能力、提升资产运营能力，各项经营指标稳定增长。

从半年报数据来看，金科实现营收、利润、销售额同步成长，同时土储资源优渥，债务风险极低，为“新五年”战略开了一个稳稳的好头。也让资本市场再次看到了这家渝派领头房企的成长性。

规模稳中有升

现金流安全持续加固

金科最新的五年战略追求的是“高质量发展”，也就是要告别“高杠杆+高周转”的传统发展路径，让速度降下来，让能力提上去。

2021年上半年，金科股份坚持开展“百城会战”专项行动，搭建数字营销体系，提升营销质效，实现合约销售金额约1025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业TOP 20。

从区域业绩来看，重庆以外市场占比显著提高，其中华东市场已经成为金科最大的粮仓地，销售金额占比更是扩大至43%，西南（不含重庆）、华中、华南销售金额分别占比12%、11%、8%。重点区域表现突出，整体表现相对均衡，企业全国化发展稳定向好。

销售质效结构提升的同时，金科股份财务结构也进一步优化。

2020年，金科已经将“三条红线”全部调至安全区；今年上半年，金科仍在不断优化相关指标，提升安全系数。财报数据显示，截至六月末，金科扣除合同负债后资产负债率为69.55%，净负债率为77.08%，现金短债比为1.38倍，全部保持在“绿档”。

金科稳定的现金流来自于高比例的销售回款。今年上半年，金科实现销售回款997亿元，回款率进一步提高至97%，远超行业平均水平。在此基础上，金科还实现了经营性现金流余额回正，达到25.14亿元，同比大幅上升202.62%。

金科早在2018年就提出了有质量增长的目标，不断强化以财务指标为核心的经营管理理念，持续改善资产负债率、净负债率、现金短债比等财务结构指标，实现有息负债规模合理增长，负债结构和成本持续优化。

截至六月末，金科有息负债规模降至941.44亿元，同比压降超160亿元。其中，一年内到期有息负债268亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%，债务结构进一步得到优化。同期，金科在手货币资金为370亿元，对短债覆盖更为充裕。

在充裕的现金支撑下，上半年金科股份完成了2020年度23.99亿元的现金分红，分红比例为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计算，股息率高达7.85%，分红金额、分红比例及股息率已连续多年保持行业高位。金科在换挡期仍然能够继续大手笔分红，让投资人对其稳健的财务状况更有信心。

良好的发展态势、连续多年超高分红，以及超预期的降负债效果，也让金科在资本市场屡屡获得正面反馈。目前，金科已经实现国内主流机构信用评级AAA全覆盖；标普国际评级由B+调升至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提升为展望正面。显示出金融机构及评级机构对金科未来发展的信心。

多元化拿地

土储质量显著提升

如果说现金流是房企的抗压板，那土储就是房企的护城河。

2021年上半年，金科在保证现金流安全的前提下，持续补充优质土地资源，新增土地投资金额354亿元，接近合约销售额的35%，切实执行了40%投资销售比的监管要求。金科新增土储基本位于新一线及二三线城市，按计容建筑面积计算占比达到92%。

值得一提的是，金科在今年加大了多元化拿地的力度，新增土储中，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%。

这意味着，招拍挂已经不是金科唯一的主力拿地渠道 。随着集中供地等监管要求的出台，在核心城市公开拿地已经进入到白热化竞争阶段，土地市场持续升温，留给房企的利润空间不断被压缩。

金科通过“四位一体、生态协同”发展，带来了成本更低的投拓机会，更广阔的拿地选择，更重要的是为金科未来的永续经营铺好了道路。可以佐证的是，今年上半年金科新增土储均价为4240元，同比增幅仅有6.3%。

地产行业已经进入存量竞争时代，监管和市场倒逼房企降杠杆、缓拿地，稳定穿越行业调整周期。

不过，放缓拿地节奏对金科的长期发展影响不大，这家公司已经在最合适时机完成了土储的原始积累。截至六月末，金科总可售面积为7300万平方米，能够满足未来2-3年的发展。其中，重庆占比降至23.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.3%、17.81%、9.22%和5.27%，与经济发展及行业趋势更为契合。

多元化赛道发力

“四位一体”释放未来成长空间

地产行业从遍地黄金到如今天花板触手可及，行业整体已经形成共识：与其在地产板块恋旧，不如打破传统，创新产品与服务。

金科很早就布局多元化产业，2018年战略升级后，呼应以用户为核心的“美好你的生活”理念，聚焦四大万亿级产业，将原有的“地产+服务”双核驱动战略，进一步升级到“四位一体”战略。去年12月，金科对外发布新五年发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

这些多元赛道在2021年上半年都迎来了爆发式的业绩增长。其中，作为多元赛道布局中的主力，金科的物业板块金科服务已于2020年11月正式在港交所上市。今年上半年，金科服务营收到25.86亿，同比大增88.8%；归母净利润同比大增80.3%达到5.3亿，净利润率达20.95%。上半年新增在管面积3062万平方米，总在管面积达1.87亿平米；新增合约面积3477万平方米，相较去年全年增长规模实现132%增长。

同期，金科的科技产业园区已经进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。上半年，济宁、固安两个产业园区相继开园，一个是深耕齐鲁的山东省重大项目，一个是环京首个重要落子，金科用这组相隔547公里的产业组合悄然完成了新的开局。

除此之外，金科的商旅康养线也快速起步。今年上半年金科中心、金科爱琴海、金WALK未来生活中心三大商业产品线明确，重塑金科商业IP；重庆、昆明、慈溪金科爱琴海商业项目实现更名运营；首个超大型城市综合体金科中心正式在重庆亮相。

这些地产之外的多元化业务，实现了金科内部产业链的生态闭环，充分发挥了战略协同优势。更重要的是，新的盈利增长点不断冒出，意味着金科可持续发展能力的增强。

按照金科的构想，到2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售模将达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300-500亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。

上市十年，金科从跨越式发展迈向高质量发展。培植了成熟的管理体系，掌握了安全的财务边际，积累了广袤的土地储备，为下一个增长阶段积蓄了充足的势能。

站在新的起点，金科构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实，道阻且长，行则将至。

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