北三县，如何投资房产才是最佳方案

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北三县，如何投资房产才是最佳方案

我们知道，当前环京楼市惨不忍睹，那怕是北三县也是成交量极低。

惨不忍睹的原因就是投资者不敢买，因为缴纳房贷很难出租还要缴纳各种费用包括物业费取暖费。

成交量低的原因就是自住的更不敢买，因为害怕房价继续下跌，自己买贵了。

恰恰，市场痛点就是市场机会，成交就是找到市场痛点并且找到解决痛点的方案。

于是，让投资者把房子买了，同时找到一个长租客户，这个投资人就敢买房，因为可以花很少的钱就买下这套房的所有权，同时不再担忧还贷款租不出去还要缴纳各种物业费取暖费的顾虑。

同时，让自住的人通过长租仅仅花很少的钱买断使用权，这样就再也不怕房价下跌自己买贵了。

有没有这种方案那？当然有，还很多，我们来看看北三县香河鸿坤的一套房子。

【仅仅半价，拥有北三县鸿坤罗纳河谷两居室七十年住宅所有权】

廊坊市香河县安平镇鸿坤罗纳河谷小区，距离北京国贸五十公里，周边成熟，紧邻香河天下第一城、超市、医院，门口938路公交车直达北京火车站。

小区位置

该房产70年住宅立项（土地使用年限2013年——2083年），十八层的十层，全南朝向，建筑面积86.72㎡，户型:两室两厅一卫一厨，精装修有家具家电。

房本

鸿坤罗纳河谷为高档小区，绿化环境优质。房价高于周边小区。

该小区当前贝壳成交单价11000元左右，该户型成交总价100万左右。

贝壳参考成交价

现在，业主按照居住权跟所有权分离方案，业主自己保留居住权，单独出售所有权（土地使用权还有62年，下同）。购买所有权人可以用总房价的一半仅仅50万，单独购买所有权。

上述两居室，所有权购房人需要香河购房资格。在香河不动产登记中心办理所有权房本变更手续后，居住权人跟所有权人签署62年居住权设立合同可以转租，在香河县不动产登记中心做62年居住权备案登记。所有权人拿所有权房本，居住权人拿居住权房本。

不动产居住权证封内

不动产居住权证封面

居住权房本中，权利人为居住权人，义务人为所有权人。居住权房本和所有权房本都在不动产登记中心办理，都有国徽，由中华人民共和国自然资源部统一颁发。

所有权人拿所有权房本，房本右侧盖上“已设立居住权”不动产专用章。所有权人仅仅一半价格拥有该房产所有权，虽然无法居住，但是所有权可以随时转让，所有权人不需要居住权人同意就可以单独转让所有权，或者双方协商共同转让所有权加上居住权。

土地使用权到期后，居住权人搬走，所有权人跟国家续约土地使用权，并且收回居住权。

所有权跟居住权分离原理类似车牌跟车辆分离，车牌就是所有权，车辆就是居住权。车牌决定了车辆是否可以流动，房产的所有权决定了居住权是否可以转让。所有权可以类似车牌一样可以单独转让，没有必要跟车辆绑在一起出售，让交易更方便快捷更标准化。

居住权就是给长租立法跟所有权一样都是法律保护的权利，就是中央经济工作会议提出的“完善长租房政策”的法律落地。

居住权跟所有权分离，就是房产跟土地分离交易，其中居住权就是房子的价值，所有权就是土地的价值。单独购买居住权就是看中房子的居住价值，单独购买所有权就是看中土地的投资价值。

可能有人会问，这个买居住权的人为什么要一次性长租七十年，干嘛不每年一签呐。这个非常简单，如果不害怕总搬家，并且不怕房租上涨，就可以一年一租，但是如果预期房租上涨，那么赶紧签了长租合同买断七十年居住权，那么以后房租上涨的收益就都是居住权人的了。比如上面提到的鸿坤罗纳河谷的住宅，每年租金差不多两万，62年就是124万，现在仅仅五十万就买下62年，还拿到居住权房本，再也不怕房租上涨了，确切说还盼着房租上涨，因为租金涨了，自己可以转租获得租金上涨的全部收益。

看到这个方案，有投资眼光的人就能看懂未来买房的各种方案：

1.预期房价跟房租同时上涨，就同时买下所有权跟居住权，类似传统方案。

2.预期房价上涨而房租不涨，就可以单独购买所有权(规避房租下跌带来的损失)。

3.预期房价不涨而房租上涨，就可以单独购买居住权(规避房价下跌带来的损失)。

4.预期房价跟房租都不涨，就可以仅仅短租(规避房价跟房租都下跌带来的损失)。

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