雅居乐蝶变向上：主业稳增长，“三道红线”零踩线

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雅居乐蝶变向上：主业稳增长，“三道红线”零踩线

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

按年初机构的预测，今年楼市将低增长或负增长。对绝大多数高周转“滚雪球”的品牌房企来说，这是一个明显的风险预警信号。

而后调控不断升级，银行房贷集中度管理，房贷利率明显上浮，22城“双集中”供地频现高溢价，房企又陷入内卷化焦虑，这让2021年的中期成绩单格外“不同寻常”。

当前，雅居乐是观察一线房企谋变突围的最佳窗口之一。从今年中期业绩看，雅居乐主业房地产稳健增长，多元化业务协同性更紧密，“三道红线”全面转入绿档。

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地产引擎稳增长，年销售目标完成过半

近几年，房企“转型与创新”一直是个热门话题，但能真正做好的，依然是将房地产作为基本盘，然后开枝散叶，一干多支，不断长成枝繁叶茂的参天大树。以雅居乐为例，从2018年销售额迈上千亿门槛，此后2年销售额节节攀升，为历年业绩释放“保驾护航”。

在特殊的2021年上半年，雅居乐依然交出了一份高质量的答卷。其中，集团实现营业收入约385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%，股东应占净利52.9亿元，同比增长3.2%。

从营业收入的构成来看，雅居乐旗下房地产开发板块为集团贡献占比达到83.2%。与之相关的是，上半年雅居乐取得房地产预售金额753.3亿元，同比增长36.7%，全年目标完成率50.2%；总预售建筑面积484.8万平方米，同比增长19.7%；预售均价15,539元/平方米，同比增长14.2%。

就横向比较看，在当前环境下，雅居乐上半年销售额3成以上增幅已难能可贵，而预售均价两位数增长，说明其产品在市场上有较高的溢价空间和较强的议价能力。

从产品角度，这与雅居乐持续迭代、创新产品服务密不可分。上半年，雅居乐地产持续深化“5N”产品体系（注：雅苑系、雅郡系、雅府系、雅宸系及文旅产品山海系，覆盖不同客群及全生命周期），打造乐健康“十大维度”提升产品力。

从推货节奏，克而瑞分析认为，以往房企上下半年销售比重大概是4:6，与之对比，今年雅居乐销售节奏提前。此外，雅居乐货量充足，全年可售货值约2500亿元，只要实现60%的去化率即可完成全年目标，压力不大。

上半年，雅居乐预售贡献来自逾80个城市的215个在售项目，其中新开售项目20个；按区域分布来看，华南和华东占预售面积逾52%；按城市群来看，作为战略深耕城市群的珠三角和长三角占预售面积逾48%。

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多元协同增效，组建大地产平台

上半年，雅居乐多元化业务板块也保持增势，其收入贡献占比达16.8%，同比上升4.2个百分点。这说明雅居乐房地产继续唱“压轴”戏之外，物业管理及其他多元化业务开始明显发力。

涵盖物业管理在内的雅生活集团，作为雅居乐集团旗下最具规模和增长潜力的板块之一，上半年取得营业收入62.47亿元，同比上升56.1%；在管、合约面积分别为4.24亿平方米、5.84亿平方米。

其中，雅生活来自第三方的合约面积（含股权合作企业）大幅提升至4.41亿平方米，新增合约面积超5,320万平方米，占总合约面积的75.4%。

另一热门板块城市更新，截至2021年6月30日，雅居乐已签订22个城市更新合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北地区及中原地区，已锁定预计建面1,492万平方米，锁定货值预计4,522亿元。

涉及商业代建、政府代建及资本代建的房管板块，累计总建筑面积1,000万平方米；商业板块在2021年上半年录得营业额2.85亿元，同比上升17.9%，并今年五一迎来旗下首个雅乐系商业综合体——花都雅乐城的盛大开业。

近日，雅居乐围绕“高质量发展”正在积极推动新一轮架构调整，把地产开发、代建、城更、商业等地产业务都统筹在一起，成立全新的大地产集团，以大集团模式统筹管理所有地产开发及运营业务，旨在继续“做强、聚焦、深耕大地产主业”，可以想见，雅居乐的地产主业未来将呈现更加强劲的发展。

从上半年22城首轮“双集中”供地来看，房企拿地内卷化，高溢价频现，即便第二轮双集中供地“调规”，比如单宗地溢价不超15%，竞品质等，也难改房企拿地成本高企的沉重现实。

从雅居乐来看，目前除拥有5,295万平方米的土储，8600亿元货值之外，还通过产城融合和城市更新分别锁定了2,410万平方米和1,377万平方米的土储。以大地产集团计算，雅居乐的潜在土储将达到9,082万平方米，总货值逾1.6万亿元，拿地成本可控。

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“三道红线”全转绿，开启新篇章

去年8月以来，监管层发布房企融资“三道红线”新规，若不达标，就意味着在获得新增融资规模增长上被“卡脖子”，不仅影响规模扩张，还可能波及财务安全。

这使得房企“三道红线”转绿迫在眉睫。以雅居乐为例，得益于现金流的强化管理与财务结构的不断优化，今年上半年顺利实现“三道红线”全面达标，转入“绿档”。

截至今年6月底，雅居乐剔除预收款后的资产负债率68.4%，较去年底下降3.5个百分点；净负债率45.3%，比去年底又大幅下降15.7个百分点；现金短债比1.18倍。

目前，雅居乐手上持有现金余额571.6亿元，比2020年末上升12.4%，在1,730亿元银行总授信额度中，约有870亿授信尚未使用。

2021年6月，雅居乐悉数赎回到期的1亿美元8.55%的永续债，并称将视情况适时赎回现存的其他永续债，公司的永续债规模将不再增加。上半年雅居乐新发债券，年利率也明显较低，均不到6%。

这反映出雅居乐财务明显改善，致使上半年平均融资成本较去年底下降0.6个百分点至5.96%；7月16日发行首笔3.14亿美元3.75年期的可持续发展债券，年利率5.5%，代表着雅居乐在可持续发展金融上迈出了关键一步。

国际权威评级机构预计，雅居乐的销售额将“温和”增长，带动结转收入稳步增加，利润率将总体稳定，杠杆水平改善后得到保持。

联合国际在其报告中表示，雅居乐将通过现有低成本土储组合、持续多元化收入来源和融资渠道，保持稳定且高于行业均值的盈利能力。联合国际还认为，随着杠杆率的持续改善和保持，雅居乐在全国的市场地位将得以稳固。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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