行业观察｜金科股份的稳健发展

行业观察｜金科股份的稳健发展

从现在到以后，不再追求规模为王，稳健压倒一切。

文 | 王强

过去，对于房企来说，规模就意味着利润。但房地产的暴利时代已经一去不返。近年，政策调控持续加码，包括住房限购、“三道红线”、贷款集中度管控、政府集中供地、限价销售。各大房企毛利率普降，就连诸多民营房企的“优等生”毛利率也只有20%。

在新时代，房地产不需要快速增长，只需要挖掘潜力，稳健发展。投资者也更看中企业的稳定、稳健、内涵提升。

金科股份（000656. SZ）顺应了这个趋势，确定了未来经营策略：“一稳二降三提升”。

“一稳”指稳健发展，这是最终目标。稳健发展需要控制规模冲动，提高经营质量和效率。优化财务结构，提高销售回款率，充分重视现金安全。“二降”指降负债、降库存；“三提升”指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。“二降”和“三提升”是实现“一稳”的重要途径。

财务稳健，标普评级提升

报告期内，公司实现营业收入440亿元，同比增长45.10%。实现净利润49亿元，同比增长14.26%。归属于上市公司股东的净利润 37亿元，同比增长2.49%。每股收益 0.67 元，基本与上年同期持平。公司及所投资的公司实现销售金额约1025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业二十强。

2021年上半年末，金科股份货币资金余额约370亿元。货币资金余额对短期有息负债覆盖相对充裕。为提高发展质量，公司主动调整有息负债规模，并由2020 年同期的1106 亿元下降至上年末的 977亿元，至本报告期末进一步降至941亿元，同比压降规模超 160 亿元。其中，一年内到期有息负债为268亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为525亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为149亿元，占比为15.80%。降低有息负债规模，优化期限结构，可以更好的保证公司流动性安全。

截止报告期末，公司资产总额为3956 亿元，较上年末增长3.80%。资产负债率降至 80.40%，较上年末降低0.32个百分点。经营性现金流净额25.14亿元，同比增长202.62%。净负债率降至 77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比达到 1.38，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求。

公司最初于2019年首次获评标普评级B+/展望稳定。由于金科股份业务评分提升、杠杆降低显著。标普宣布，将金科股份的信用评级由B+/展望稳定提升至BB-/展望稳定。金科股份成为极少数能够跳过展望调整，而直接晋升评级的地产企业。

得益于财务结构的持续优化、信用评级的持续提升、三道红线的持续改善，在报告期内，金科股份各融资渠道保持通畅，尤其是实现境内外各类标准化债券融资。成功发行首单“商业不动产抵押贷款支持证券”CMBS，规模16.85亿元，期限18 年，成本仅6%；成功发行美元债3.25亿美元，期限3年，票息6.85%，较上期成本降低150多个基点。

挖潜力，打造核心竞争力

金科股份努力挖掘自身潜力，快速销售、快速回款、减少库存。上半年，金科坚持开展“百城会战”专项行动，搭建数字营销体系，提升营销质效，实现了销售额的稳步增长，上半年金科销售额约1025亿元，同比增长18%。从改善、改良中获取更多的资金，应用于新的项目投资。公司判断，未来地价会相对稳定，因此不需要太多长期土储。未来会加快土储的滚动开发，减少土储对资金的占用，减少土储的年份。

投资销售比控制在 40%以内，在保证现金流安全的前提下，补充了优质、有效的土地资源。上半年，金科股份上半年累计新增土地储备39幅，其中通过收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%。公司坚持多元化拿地模式，获取优质土地资源。目前新一线、二三线城市占比约93%。

金科股份产品的市场形象比较正面，而且品牌档次不断提升。产品有辨识度，细微之处体现了对品质的追求。金科股份努力营造“所见即所得”的客户体验。金科股份在逐渐塑造核心竞争力，这种竞争力不只来自于产品，也来自于投资者的信任。金科股份注重与投资者沟通，信息披露方面是民营房企中的佼佼者，数据更加透明可信。公司利用董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、年度股东大会、美元债发行路演、投资者调研等多种形式，与投资者有效沟通。

透明意味着低风险，意味着高信任。这是金科股份重要的竞争优势。

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