中国海外发展：蓝海战略多渠道拓储，盈利水平或将承压

中国海外发展：蓝海战略多渠道拓储，盈利水平或将承压

2021上半年中国海外发展有限公司实现合约销售金额2072.1亿元，同比增长20.5%。这主要归功于中海长远的投资目光，一方面，深耕同时注重均衡发展，另一方面，采用蓝海战略多渠道获取土地储备。在行业利润率普遍下滑的趋势下，中海同样难以避免，毛利润率及净利润率分别降至为28.5%及20.4%。三道红线指标长期维持绿档，凭借较好的盈利能力、偿债能力状况及资源优势，融资成本降至3.6%。

一、深耕兼顾均衡发展，蓝海战略多渠道拓储

2021上半年中海实现合约销售额2072.1亿，同比增长20.5%；销售回款1797亿，同比增长24.3%，回款率达到86.7%，按区域来看，中海的合约销售业绩分布较为均衡，长三角、粤港澳及京津冀地区占比分别为15.5%、15.2%及14.9%。具体从城市的角度来看，2021上半年，24个城市市场占有率位居当地前三，10个城市2021上半年销售额超50亿，其中北京合约销售额超200亿，广州合约销售额超100亿。

中海能够实现较好的业绩表现，主要归功于其在长远的投资目光，2021年上半年也在延续。一方面，中海城市深耕的同时注重区域均衡发展。2021上半年，中海继续在北京、广州等城市进行投资，分别获取石景山区项目与海珠区项目，完善其在当地的深耕布局。同时，中海在长三角、粤港澳等经济基础较好的城市圈均衡布局，享受区域发展红利，并分摊风险。另一方面，采用蓝海战略，通过产业引进、地标建筑、棚户区改造及城市更新等方式，多渠道获取土地储备，这能够为企业在拿地端建立较强的优势，拿地成本相对较低。2021上半年中海拿地成本778亿元，对应总货值1746亿元，地货比为0.45。

截止至2021年6月30日，中海拥有土地储备9224万平米，存续比4.4年，足够企业未来的可持续发展。不包括中国海外宏洋的土地储备5940万平米，从城市能级来看，主要集中在一二线城市，从区域分布来看，长三角、粤港澳及京津冀地区的土地储备占比分别为13.1%、27.0%及20.6%。高城市能级、较好经济圈的布局使中海未来的去化相对有保障。

二、商业板块持续发力，盈利水平或将承压

2021上半年，中海营业收入1078.8亿元，同比上升21.7%。其中，物业销售结转收入1050.1亿元，同比增长21.6%；商业收入25.0亿元，同比增长23.3%。中海的商业运营主要包括写字楼、购物中心、酒店及公寓业务三大板块，以写字楼业务规模最大，位居行业前列，2021上半年收入17.4亿元，同比增长14.0%；购物中心收入5.2亿元，同比增长31.0%。购物中心的高速增长得益于中海持续加大其布局，2021年中期业绩会上，中海表示将实现写字楼和购物中心双核业务支撑商业收入持续高质量快速增长。

在盈利方面，中海的利润率常年维持在高位，但在行业利润率普遍下滑的趋势下，中海同样难以避免。2021年上半年，中海毛利润及净利润分别为307.9亿及219.7亿，毛利润率及净利润率分别为28.5%及20.4%，较2020年同期分别下滑2.1pcts及5.4pcts。2021上半年，中海的毛利润率几乎降至与E50房企均值同等水平，净利润率仍保持一定的优势。现阶段地产行业调控频出，市场环境收紧明显，中海的利润水平或将持续承压。

三、三道红线维持绿档，融资成本进一步下降

中海的财务状况一直较为稳健，三道红线指标长期维持绿档。2021上半年有息负债2284.5亿元，其中短期债务452.3亿元，占比仅19.8%，货币资金1174.3亿元，足够覆盖短期债务，短期偿债压力较小。充裕的资金也使企业能够充分把握市场机遇，在集中供地下更具优势，有助于规模进一步扩张。

凭借较好的盈利能力、偿债能力及资源优势，2021年上半年中海融资成本较2020年同期降低41个基点至3.6%，2021上半年发行31亿资产支持专项计划证券、30亿公司债及15亿中期票据元，其中发行的国内房企首单绿色碳中和CMBS等多笔融资创近五年同期同类产品最低利率。

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