葵蓬失败后，招商蛇口成功杀入白鹅潭，广铁拉了一把

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葵蓬失败后，招商蛇口成功杀入白鹅潭，广铁拉了一把

招商蛇口对于白鹅潭商务区的执念，远比我们想象中的强。

早前在3月份，荔湾葵蓬村的招标中，招商蛇口首次亮相广州旧改市场，与保利、富力共同参与投标，结果三家企业无功而返。

对于招商蛇口而言，葵蓬村或许只是一个开始，最终结果没有公布之前，仍有机会是囊中之物，毕竟作为“新兵”能在广州旧改“二虎”之中，抢得16张同意票已实属难得。但没有等到葵蓬村再次招标，其就目光放在了隔壁石围塘旧改项目中。

昨天，招商蛇口城市更新集团官方微信发布信息称，8月20日，招商蛇口广州公司与广州铁路地产置业有限公司（简称“广铁置业”）举行了广州市荔湾区广铁石围塘地块项目前期服务协议签约仪式，前者正式获得前期服务方资格。

图源：招商蛇口城市更新官微

这意味着招商蛇口成功“杀入”广州旧改市场，插旗白鹅潭商务区。

乐居城更初步了解到，石围塘地块项目是招商蛇口在羊城的首个旧厂改造项目，也是首个旧改项目。可以清楚看到，公开市场投标失败后，招商蛇口只能用惯有模式切入新城市的旧改市场，即通过与当地国资企业合作获得项目。

一心想要入驻白鹅潭商务区的招商蛇口，未来是否会将石围塘地块项目打造为广州旧改标杆项目，也以此进一步打动更多的葵蓬村村民，再继续攻城略地，成为广州旧改市场“黑马”，仍有许多想象空间。

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小突破口

白鹅潭商务区的重要性，是毋庸置疑的。

作为广州西部会客厅，白鹅潭处于广佛交界处，北靠白云、南接番禺、东至海珠、西联佛山，周边集聚佛山南海千灯湖、顺德三龙湾、广州海珠创新岛等重要组团。

整体规划上，白鹅潭将发展总部经济、现代商贸、医药健康、特色制造等四大支柱产业，培育壮大文旅创意、现代金融、数字经济、建筑及设计等四新产业。

结合地理位置、产业导入要素，亦能理解，招商蛇口为何对于这个片区有着很强的执念。而实际上，荔湾区绝大部分城中村已经被列强“瓜分”完毕。

与其说，通过与广铁置业的合作方式进入白鹅潭，是惯用拓展模式，不如说是无奈的选择。

此前，为了切入武汉旧改市场，招商蛇口采用的策略是与武钢集团成立房地产平台公司，共同介入到武钢集团持有的老旧厂房。武钢集团的存量土地“蛋糕”有多大？武钢本部厂区占地面积达到21.17平方公里。

当时，招商蛇口在武汉仅持有三个地产项目，园区开发是一片空白。这种合作方式为其带来了大量的土地储备。

而在广州荔湾，则没有那么幸运。荔湾区共有21条旧村或经济联社，目前需要全面改造20条，其中涉及全面改造的城中村村域面积合计约4175.67公顷，约占荔湾区行政管辖区面积70.7%。

乐居城更初步统计，白鹅潭旧村中，目前已有15条村已经确定或已有介入合作企业，包括东漖村、鹤洞村、西郊村、茶滘村、葵蓬村、西塱村、坑口村等15个村，除坑口村在五年行动方案内、仍未启动全面改造前期工作外，其他城中村都位列“3年实施计划”。

其余5条村中，龙溪村、海北村、海中村、海南村和增滘村均有归属或意向企业，分别为星河控股、勤诚达、富力、佳兆业和越秀地产。显然，留给招商蛇口的机会已是微乎其微，而葵蓬村重新招标其必然挤破头也要去争取。

但是，对于保利和富力而言，何尝不是。可以看到，葵蓬村招标中，三家企业都拿出了“势在必得”的努力，保利的“选择保利，选择幸福”、富力的“最强富力将是葵蓬改造最优选择”、招商蛇口的“启航招商，幸福葵蓬”。

最终三家都失败了。

旧村改造没有机会，招商蛇口只能将目光放在旧厂改造上，因为后者同样是大势所驱、且市场机会更大。这也是百年招商局的优势所在。根据规划，广州旧厂改造项目中，三年实施计划有176个、五年行动方案有306个、十年改造规划有400个，合计882个。

此时，广铁置业拉了招商蛇口一把，将石围塘旧厂地块项目前期服务权交给了后者。

资料显示，石围塘地块位于广州市荔湾区南部原广三铁路石围塘站旧址，处于白鹅潭商务区核心区域，南临芳村大道西，北临珠江，改造范围占地14.02万㎡，现状总建筑面积5.9万㎡，规划计容建筑面积约40万㎡，计划激活石围塘老站场铁路遗迹，改造为集创新、生产、生活于一体的创新融合之城。

由此，招商蛇口在广州旧改市场打开了一个小突破口。

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前海地主的羊城市场

实际上，在广州，招商蛇口的存在一直是小透明，但在深圳却有着“前海地主”之称。

乐居城更了解到，招商蛇口在2003年进驻广州市场，目前已开发产业园区、住宅等约20个项目。不过，这些项目基本都是合作开发为主，持股比例很少超过50%。

这也意味着其很少进行项目操盘，仅有广州金山谷创意产业园、庆盛枢纽地块项目权益比达到74%，其余项目权益普遍在20%-35%。

招商蛇口2021年半年度报告显示，其在广州白云、从化、番禺、海珠、黄埔等持有14个在建和竣工项目，其中涉宅项目13个、商业项目1个，总占地面积为118.57万㎡，总规划计容建面为264.34万㎡。

招商蛇口广州部分项目情况

放到整体来看，广州市场的占比微乎其微。于2021年6月末，招商蛇口在国内外共持有484个项目，总占地面积为4202.99万㎡，总规划计容建面为9661.57万㎡。以此对比，广州市场占比分别为2.82%、2.74%。

抛开招商蛇口的规模，以销售贡献来看，更能说明一二。于今年上半年，其累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加 59.85%，其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市为当期销售金额TOP10。

不过，在招商蛇口投资策略中，一二线城市是重点布局城市，广州市场又是不可缺席的一个。

今年6月末，其累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万㎡，总计容建面883.56万㎡，权益面积560.32万㎡，其中北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等投资比例超过60%。

聚集在广州市场上，招商蛇口在首次集中供地中是一个活跃的存在，联合弘阳地产以总价35.9亿元、溢价率13.25%摘得白云区石门街朝阳联新东街地块，后南国置业也入局该项目地块；以总价41.41亿元摘得南沙区庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块，溢价率为35.84%。

而旧改项目，则是招商蛇口在广州市场新的土储来源渠道。今年3月份，在葵蓬村展示中心对外开放活动中，招商蛇口广州公司方面称，目前公司正积极参与成片连片的旧村庄、旧厂房更新改造，在政策引导下全力推进城市更新业务。

众所周知，广铁集团是越秀地产的二股东，并且石围塘地块预计建设方向为TOD项目。那么重点问题来了，为什么广铁集团下属地产公司将如此优质项目转手予招商蛇口，而非越秀地产？

目前能够找到关联是，招商蛇口与广铁置业于2019年9月共同成立了广铁招商（深圳）发展有限公司，各持股比50%。

按照时间初步推测，双方的缘分或起于深圳罗湖区笋岗片区（涵盖北地块、东货场、西货场等地块）旧改项目。广铁置业于2019年7月份对外招标上述项目的前期合作方。

未来，双方是否会有更进一步的合作，招商蛇口在广州旧改市场的表现如何？我们后续关注。

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