彩生活调整期结束，“物业第一股”沉寂4年后又要发力了

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彩生活调整期结束，“物业第一股”沉寂4年后又要发力了

本文来源：时代财经 作者：谢斯临

图片来源：彩生活

关于“物业第一股”彩生活，市场最关心的仍是增长问题。

中期业绩会上，投资者最先提出的几个问题都与彩生活的规模增长有关。这不难理解，在这一轮资本重估物管行业的浪潮中，“先行者”彩生活却因增长乏力逐渐被边缘化。

中报数据显示，截至6月30日，彩生活合约管理总建筑面积达到5.64亿平方米，与去年持平，对应社区数量达到2817个，其中已产生收益的总建筑面积达到3.59亿平方米，甚至同比下降1.4%。

这已是2018年突破5亿平方米的合约管理面积之后，彩生活连续4年维持在这一规模体量。在资本市场更关注物业公司规模增长预期的当下，物管行业跑马圈地，马太效应凸显，规模增长承压的彩生活股价始终停留在低位。8月26日收盘，彩生活报价2.73港元/股，市盈率仅6.38倍，远低于行业普遍20-30倍的市盈率水平。

为应对低估值困境，2020年彩生活开启变革一年，精简管理架构，优化薪酬和激励机制；调整业务发展战略，回归线下。2020年中期业绩会上，彩生活董事会主席潘军承诺，公司计划再用一年的努力，让集团重新回到高增长阶段。

如今，一年时间已过，面对投资者的疑问，潘军透露，经过此前的一系列调整和转型，未来彩生活将重回增长赛道。

潘军介绍，过去近一年半时间的调整和整合，彩生活主要做了三件事情，一是将工作重心重新放回基础物业服务方面；二是进行管理架构的调整；三是技术系统的优化。

彩生活可能是全行业进行收并购最多的物企之一。上市前，彩生活进行了89个物业公司的兼并。上市后，又进行了125家物业公司的收购。大量的收并购虽然能帮助彩生活迅速实现规模扩张，却也留下了后期整合的隐忧。正是因为整合不力，彩生活长期限于徒有规模没有利润的困境，这也拉低了其在资本市场的估值。

潘军指出，从去年开始，管理层牵头对公司管理架构进行了比较大的调整，取消了以往“原汤化原食”的做法，将几个二级集团进行相应的重新规划，分成“六大战区，两个特区”，同时完成时总部进行精简、统一归属，加强事业部最终落地能力。

“经过一年半的调整，我们认为彩生活已经完成了基础平台的优化，到今年下半年、明年上半年，彩生活就会进行相应的第三方全委业务的拓展，重新回到增长轨道，实现增收、增量提速，最终实现有质量的增长。”

彩生活副主席吴庆斌补充强调，彩生活理解的增长分为内含增长和外延增长。一方面，公司在过去一年半主动调整，砍掉了一些效益不佳的项目，经营情况变得更为健康，这就是内含增长。另一方面，物管行业的集中度在增强，彩生活要走出自己的道路，聚焦民生服务等优势赛道，以实现具有差异化的竞争能力。

“如果能为政府、老百姓解决老旧小区物业服务的问题，包括10年前、20年前的房子。从这个出发点，我相信彩生活未来的增长会很快，每年50-60%的复合增长都不是问题。”

具体到2021年上半年，彩生活实现营业收入17.92亿元，同比增长0.7%；毛利约5.84亿元，同比增加0.4%；整体毛利率由截至2020年同期的32.7%略微下降0.1个百分点至32.6%；净利润2.53亿元，同比增长2.9%。

不过，今年上半年的业绩增长全靠物管服务拉动，而昔日彩生活引以为傲的增值服务、工程服务等板块却没有收获理想成绩。

中报数据显示，期内，物管服务实现营收16.12亿元，同比增长3.4%，营收贡献比为90%。但增值服务收入仅为1.452亿元，较上年同期下降4.4%，占比8.1%；工程服务收益更是近乎“腰斩”，营收仅0.34亿元，同比下降49.3%，其营收占比仅为1.9%。

彩生活首席财务官杨澜解释到，工程服务及增值服务的营收同期对比略有下降，主要是受到业务调整和疫情的影响。过去一段时间，彩生活对物业管理项目进行梳理，主动放弃一些效益差的项目，同时拓展了一些单价较高，收益好的项目。未来随着旧项目的调整结束，新项目的并入，收入会逐步增加。

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